Nem vevők az új lakásárakra

Szilágyi István

Petíciót adtak be az elégedetlen csereháti bérlők: még egyszer számolják újra a lakásárakat.

Megkapták az újraszámolt lakásárakat a csereháti lakók, így újra aktuális lett a kérdés, hogy mit szólnak hozzá, így megvásárolnák-e az ANL-blokkokat? 2020 nyarán ugyanis úgy nyilatkoztak: szeretnék, de nem minden áron, bíznak Cseke Attila fejlesztési miniszter ígéretében, hogy jóval olcsóbban megszerezhetik lakásaikat.

Az ígéret a 2019-es árfekvést vette alapul, vagyis az egyszobások esetében akár 60 ezer, a kétszobásoknál 80-125 ezer lejes, a háromszobásnál 130 ezer lejes áreséssel számoltak. Ha öt lejben számoljuk az eurót, akkor az egyszobásoknál akár 12 ezer, a két-háromszobásnál 16 ezer és 25 ezer euró közötti “kedvezményre” számíthattak a bérlők országszerte.

Mi lett belőle?

A városháza által közölt új árak az alábbiak:

A felülírt 2020-as árszabások

A 2003-ban és 2010-ben épült egyszobás lakások ára hasonló volt, 31 ezer euró (155-158 ezer lej) körüli, a kétszobásoké 50-53 ezer euró (255.000 és 266.000 lej) körüli, ha 2003-ban épültek, és 55-63 ezer euró között van, ha 2010-ben. Utóbbi intervallumba tartozik az egyetlen háromszobás lakás ára is.

Ha összevetjük ezeket egymással és a korábbi árakkal, akkor a következőket állapíthatjuk meg: a régebbi egy-kétszobás lakások ára szinte a felére esett a 2020-as árszabáshoz képest, az újabbaknál az olcsóbb kétszobásoké is nagyot esett (55 ezer euróról 37,5 ezerre), miközben a garzonok, a drágább kétszobások (vagyis a tágasabb tetőtéri lakások) és az egyetlen háromszobás ára “csupán” néhány ezer euróval, de csökkent – és egyértelműen az ingatlanpiaci árak alá ment mindegyik esetben.

A kedvezőbb árak meg is tették hatásukat, a városházától azt az információt kaptuk, hogy február 18-áig tizennyolcan máris letették a kérést, így már meg szeretnék vásárolni a lakást, amiben élnek. Megkérdeztük azokat is, akiket 2021 nyarán megszólaltattunk, mikor még a régi áron vált lehetővé a vásárlás, de nem nagyon kellett senkinek. Habár a legtöbben pozitívan fogadták az új árakat, továbbra is vannak fenntartásaik, van aki még kivár, és olyan is, 

aki már eldöntötte, hogy megveszi, vagy épp ellenkezőleg.

Egy 53 éves férfi, aki családjával az első csereháti lakók közé tartozik, tavaly azt mondta: ha tízezer euróval visszaesne az ár, akkor már mindenki benne volna. Most, hogy ez megtörtént, körülbelül 30 ezerről 18 ezerre esett az egyszobás lakásuk ára, meg is vennék, de még kivárnak, mert február elején hallottak egy petícióról, alá is írták, hogy számolják újra a lakásárakat – többek között azt sem tartják korrektnek, hogy nem csak a hasznos felületre számolták az árat.

Hasonlóan gondolkodik egy huszonéves fiatal, aki ugyanilyen lakásban él, ugyanilyen ajánlatot kapott: “Piaci szempontból teljesen korrekt, megvenném, de megvárnám a petíció végét, mert nem a piaci árhoz kell viszonyítani, hanem az ANL országos áraihoz, más városokban jóval olcsóbb”. A másik szempont az, hogy ő már számol a felújítás árával is: körülbelül tízezer euróra saccolja a nyílászárók, a fürdő teljes cseréjét, szigetelést.

Egy középkorú szomszéd férfi, aki ugyancsak első generációs lakást bérel, így értékelte: “ez sokkal jobb, mint a régi ajánlat. Persze, mindenki tudja, hogy ezekre még költeni kell, de akár így is lehet lakni bennük. Viszont, ha a kazánok, amelyek már ki vannak menve garanciából, megomlanak, akkor kemény pénz lesz… Ugyanakkor ki kell cserélni a nyílászárókat, mert azok gyenge minőségűek voltak már akkor, amikor építették ezeket a tömbházakat”.

Ami a petíciót illeti, ő is hallott róla, szerinte azok részéről, akik a második “hullámban” vannak, bizonyos szinten jogos az elégedetlenség. A lakások ára ugyanis a piaci árakhoz képest jobb, de ha országos szinten nézzük, akkor rosszabb. “Ha összehasonlítom egy másik, hasonló nagyságú település árával, lásd Torda, akkor sokkal rosszabb. Oké, hogy Kolozsváron, Bukarestben drágább, de ahhoz képest, hogy azok hol vannak, a miénk nagyon drága” – vélekedett.

Egy 37 éves nő, aki férjével bérel egy újabb építésű kétszobás lakást, nem érzett akkora árkülönbséget, hogy megérje nekik befektetni. Náluk a “reális” 60 négyzetméter helyett először 78-at számoltak, akkor 50 ezer euró feletti összeg volt, most pedig 108 négyzetmétert számoltak fel a 48 ezer eurós árajánlatban. “Mi kacagtunk rajta, nevetséges, mintha nem is törekedtek volna” – mármint arra, hogy ténylegesen olcsóbb legyen. A petícióról ők is hallottak, de már lemondtak az egészről, “túl nagy munka, túl sok energia volna belefektetni”: legalább 15 évig kellene törleszteniük, illetve 10 ezer euróra saccolják ők is a felújítást. – A nyílászárók kicserélendők, a központi fűtésről nem tudunk leválni, hibás a kazán, a másik nem használható – sorolták –, ha összeadjuk, akkor ez nem éri meg. Akkor inkább egy telek és egy tiny house, mert amúgy is kezd zsúfolttá válni a Cserehát, folyamatosak az elmaradások, ráfizetések a közművekre, mert mások nem fizetnek rendesen – panaszkodott.

Nem úgy egy kisgyerekes fiatal család, akiket első körben nem tudtunk elérni. Ők egy régebbi kétszobást bérelnek négy éve, aminek 55 ezerről 31 ezer euróra csökkent az ára. Bár élhetőnek tartják még a szinte húszéves lakást, ők is számolnak a felújítással, ami az építőipari áremelkedés miatt a duplájára szökött: a nyílászárók cseréjére, a falak szigetelésére, a fürdő-konyha-előszoba csempézésére 10 ezer eurót szerintük is “lazán rá lehet költeni”. Ezzel is számolva, az új árat már elfogadhatónak és családbarátnak tartják, “ami segíti a fiatalokat”, de úgy gondolják, hogy a régi se volt olyan rossz, ha a piaci árakat nézik. Ha azt vesszük, hogy a környéken 80-90 ezer eurót is elkérnek egy félkész lakásért, akkor az újabb építésűek ára sem nagy, s szerintük az árkülönbség is indokolt, mert mégis jobbak, újabbak a 2010-esek, kevesebb a rezsi is.

Milyen petíció?

Mintegy száz aláírással február harmadikán iktattak a városházán egy beadványt, amiben az elégedetlen csereháti lakók azt kérik: számolják újra az árakat, vagyis vonják le az épület teljes amortizációs értékét, ne csak a bérekből levont értéket, ami minimális (az egyik árszámításban 1000 euró volt). Követelésüket jogilag a módszertan szövegével támasztják alá, szerintük Udvarhelyen hibásan és törvénytelenül alkalmazták a számítási képletet. Ezzel magyarázzák, hogy más városokban jóval olcsóbbak a lakások, akár 5-6 ezer eurós különbség is kijöhet.

Az egyik kezdeményező szerint mindez nagyobb baj, mint amikor törvényesen drága volt. “Nem is jutottunk volna idáig, ha eladták volna idejében a lakásokat, hat éve várunk, már fele ki volna fizetve” – mondta.

A jegyző tudja és megérti, de

a hivatalnál éppen a törvénytelenséget akarják elkerülni, nehogy a túl olcsó lakásárak miatt a közvagyon megkárosításával gyanúsíthassa őket a DNA vagy a Számvevőszék. Az ifjúsági lakások eladására vonatkozó különféle jogszabályok ugyanis nem egységes fogalmakat használnak: több helyen is úgy írja, hogy csak azokat az összegeket kell levonni amortizáció címén, amelyek a lakbérben a befektetés visszaszerzésére vonatkoznak. 

Amint azt magunk is észrevettük, a “főtörvényen” (152/1998) belül is ellentmondás van: amíg a 10-es cikk 2. bekezdésének d) és d^1) pontjában azt írja, hogy külön-külön kell levonni a bért és az amortizációt, addig a 4-es cikk 8. bekezdésében csak az ANL-nek átutalt összegről beszél.

A jogi problémát egyébként jelezte is a polgármesteri hivatal az ANL-nek, de mindössze annyi választ kaptak írásban, hogy csak a nekik átutalt összegeket (sumele virate către ANL) vonják le – azok pedig csak a bérekből származnak, más forrás nincs, hangsúlyozta Venczel Attila. A szóbeli egyeztetéseken különben ígéretet kaptak arra, hogy az ANL tisztázni fogja és közzéteszi a honlapján a törvényértelmezést, ez viszont azóta sem történt meg. “Az árakat pedig meg kellett hirdetni, nem tudunk várni évekig”, jegyezte meg.

Mivel a hivatal álláspontjával már láthatóan tisztában voltak, az elégedetlen csereháti lakók külön reagáltak erre a petícióban: szerintük egyértelműen úgy kell alkalmazni, ahogy az a főtörvény 10. cikkében megjelenik, csakis elírás lehet “az ANL-nek átutalt amortizációs összeg” fogalma, ha egyszer nem létezik, amint azt a jegyző is elismerte. A bérekből levont összeg különben is minimális, nem fedi a valós amortizációt, ami az épületek értékéhez és használati időtartamához kapcsolódik, a normál üzemidőtől (40-60 év) függően számítódik, érvelnek.

A jegyző utóbbit helytállónak is tartja, de egyértelmű törvényes alap híján nem tud másképp eljárni a hivatal. Felvetésünkre, hogy Torda mégis hogyan tudott, csak ismételni tudta magát: szerinte ott nem jártak el törvényesen. Ő abban is látja a joghézagot – amit az ANL-nek, a fejlesztési minisztériumnak pótolnia kellene -, hogy csupán 2016-tól van törvényes alap a bérekből beszámolni összegeket a befektetés visszatérítésére, 2003 és 2016 között semmilyen összeget nem vonhatnak le.

Akkor mi legyen?

Törvénymódosításra lenne szükség, a városvezetés felküldi javaslatát erre vonatkozóan. Ha ezt nem fogadják el, akkor számolni lehet a kormányhatározat megtámadásával, mert így alkalmazhatatlan. Venczel afelől is biztosított, hogy a csereháti lakóknak kiküldik a pontos árszámításokat.

– Ha én lennék érintett, kivárnék, de van egy olyan félelem is, hogy most kéne venni, nehogy egy új kormányhatározat felülírja a normákat és megint drágábbak legyenek a lakások. Ha én dönthetnék róla, leállítanám az egészet, de meg kell adni a lehetőséget, hogy aki meg akarja (venni), az tudja leadni a kérést – magyarázta, hogy miért küldték ki az árakat, ha tudták, hogy problémásak.

A jogosultaknak egyébként joguk van megtámadni a város erre vonatkozó határozatát, emlékeztetett, csakhogy ez is időbe és pénzbe telik. Ha viszont valaki belemegy a vásárba az aktuális áron, akkor hiába csökken később, mert az új ár csak a jövőre lehet alkalmazható, elvileg nem lehet visszaható hatálya. A másik szempont pedig az, hogy a vásárló utólag perelheti az államot a joghézag miatti kárért, de a város már nem tudja visszaszerezni, ha egy utólagos kontroll megállapítja: a legális ár alatt kínálták az ingatlanokat.