Ilyen áron nem csoda, hogy kelendő az ifjúsági lakás

Szilágyi István

Néhány hónapja felpörgött a csereháti ifjúsági lakások eladása, május óta a tanácsüléseken alig győzik sorolni a határozattervezeteket, amelyekkel az önkormányzati testület jóváhagyja az eladásokat.

Október 3-áig – az összesen 254 eladható lakrészre – 142 vásárlási kérést adtak le a bérlők, 131 lakás eladásáról már döntött a tanács, 11 határozat előkészítése van folyamatban, és 11 új kérést iktattak a bérlők. A szerződéskötések is folyamatban vannak, eddig 68 szerződést írtak alá a közjegyzőnél – tudtuk meg a városházától. 

A hirtelen érdeklődésre egyszerű a magyarázat, 

ugyanis a kifogásolt januárihoz képest még egyszer újraszámolták az árakat április folyamán, és az alábbi számok jöttek ki:

A korábbi árakkal összevetve egyértelmű, hogy mindenki nyert a türelemjátékon, de azért kitűnik, hogy a két – egymáshoz viszonylag közeli – évjáratú lakás között így is kétszeres az árkülönbség, illetve az újabb garzon árából egy régebbi kétszobásra is futna, és még maradna is.

Amíg a 2003-as garzonosok akár 11 ezer eurótól saját tulajdonú lakáshoz juthatnak, a 2010-es egyszobások már 22-24 ezer euróba kerülnek. Az újabb garzonnál valamivel olcsóbban, 16-20 ezer euróért kínálják a 2003-as kétszobásokat, míg a 2010-esért ez esetben is a dupláját, 34-48 ezret kell kiperkálni. Az egyetlen háromszobás apartman tulajdonosa pedig szinte 6 ezer eurót spórolhat az árkülönbségen.

Bár jóval a piaci ár alatt szerezhetik meg, akik nem akarták a korábbi, magasabb áron megvásárolni, azzal érveltek, hogy több ezer euróba kerül a lakás felújítása az építéskor használt alacsony minőségű anyagok miatt. További költséget jelent, hogy a gyengébb szigetelésű régi tömbházaknál jelentősen megnőtt a rezsi, és a közös kazán helyett többen saját hőközpont beszerzésén gondolkodnak.

Már csak azt nem értettük, 

hogy a legújabb vételárak honnan jöttek ki? A hivatal, pontosabban a jegyző ugyanis még februárban kitartott amellett, hogy a törvény betűje szerint alkalmazhatatlan, amit a bérlők petícióval erőltetnek: hogy ne csak a befizetett bér egy részét, hanem a valós amortizációt is vonják le a lakások árából. Akkor még olyat is mondott Venczel Attila, hogy érdemes volna a kormányhatározatot vagy akár az eladási árat szentesítő tanácshatározatot peres úton megtámadni, de a hivatal nem tehet mást, mint hogy szó szerint alkalmazza a törvényt, nehogy a túl olcsó lakásárak miatt a közvagyon megkárosításával gyanúsíthassa őket a DNA vagy a Számvevőszék.

A lakás eladási árát úgy számolják ki, hogy a teljes ingatlan befektetési értékét elosztják annak összterületével, a kapott egységárat (lej/négyzetméter) pedig beszorozzák a lakrész felületével. A kapott összegből levonják az amortizáció mértékét és a kifizetett bér egy részét (mintegy felét, ami a befektetés visszaszerzésére szolgál), majd beszorozzák a település besorolásából származó szorzóval (Udvarhely esetében 0,90). A végső árhoz még hozzáadják az inflációs értéket és az összérték 1%-át, ami a városházának jár kezelési költség címen.

A 152/1998. sz. törvény ellentmondása abból áll, hogy az egyik cikkben azt írja, hogy a lakás befektetési árából külön-külön kell levonni a bér említett részét és az amortizációt, egy másik cikk pedig csak az Országos Lakásügynökségnek (ANL) átutalt összeget említi – ahogy a törvényvégrehajtás módszertanát tartalmazó kormányhatározatban is szerepel. Ezt a jogi problémát jelezte is a polgármesteri hivatal az ANL-nek, de mindössze annyi választ kaptak írásban, hogy csak a nekik átutalt összegeket (sumele virate către ANL) vonják le, azok márpedig csak a bérekből származnak, hangsúlyozta még februárban Venczel.

Utána többször átgondolták, és végül arra a megoldásra jutottak, amit a bérlők szorgalmaztak: levonják a lakásárból a teljes amortizációt, nem csak azt a részt, amit – a befektetés visszaszerzése címén – az ANL már megkapott a bérből. Mert utóbbi csak 2016-tól jár neki törvény szerint, az építés évéig (2003, 2010) visszamenő időszak pedig egyszerűen kiesett a számításból. A másik érv pedig az, hogy az eladási érték is az ANL-nek jár, s ha megtarthatja a le nem vont amortizációt, “amit a természet elvégzett”, akkor az ANL több pénzt kapna, mint amire jogosult – magyarázta a jegyző az új gondolatmenetet.

– Ez a döntés vállalható, nem lehet az a bíróság, amely kimondja, hogy törvénytelenséget követtünk el, mert ez a tárgyi tévedés (eroare materială) a törvényben egy nonszensz. A büszkeséget ilyenkor félre kell tennünk, és be kell ismernünk, hogy egy téves értelmezéshez hiába ragaszkodunk – nyilatkozta portálunknak Venczel.

Nem minden jó, ha a vége jó?

Mivel a régebbi árak alapján tanácshatározat nem született, minden lakásvásárló az új, kedvező árszámítás szerint válhat az általa használt apartman tulajdonosává. “Miután újraszámoltuk az árakat, teljesen újrakezdtük az eljárást, újra bekértük az igényléseket”, biztosított a jegyző, elismerve ugyanakkor, hogy a jogi huzavona miatt az “árkedvezményt” tompítja, hogy a jogi huzavona alatt az infláció miatt időközben jelentősen megemelkedett a kamat. Amíg 2021 januárjában egészen 1,25%-ra esett vissza a Román Nemzeti Bank alapkamata, addig 2022 augusztusában már 5,50% volt – és ehhez igazítják a bankok a hitelkamatokat, illetve a hivatal a részletfizetés kamatát.

Egy erre panaszkodó bérlő becslése szerint a kétszobás 2010-es lakásánál több ezer euróra rúghat a különbözet. Ugyanarról a bérlőről van szó, aki még 2020-ban iktatta kérését, válasz híján pedig 2021-ben perbe is fogta a hivatalt, hogy a régi áron adja már el neki a lakást, és bár nyert, a kedvezőbb új ár miatt lényegében okafogyottá vált az ügy – legalábbis a jegyző szerint. A bírósági végzés alapján az illető elvileg perelhet még azért, hogy a régi kamat alapján számoljanak, de a jegyző szerint azért nem tudja megnyerni, mert a szerződéskötésben a vevő által is elfogadott kamat a mérvadó.

Aki a részletfizetést választja,

legalább 15% előleget kell befizetnie, a hátramaradó részt pedig egyenlő részletekre osztják. Az egységárba beleszámolják a szerződéskötés napján érvényes fix kamatot is, amely a Román Nemzeti Bank referenciaértéke plusz két százalékpont. A részletfizetés lehetőségét 15, 20 vagy 25 évre adják a hivatalnál, attól függően, hogy az igénylő családban az egy főre eső jövedelem az országos átlagbért annak 80-100, 50-80 vagy 0-50%-al haladja meg. Ha valaki az aktuális részletnél nagyobb összeget szeretne egyben törleszteni, arra nem, csupán a hátramaradó részletekre kell kamatot fizetnie.

Többet a fizetés módjáról és arról, hogy ki jogosult a vásárlásra, és mi kell a doszárba, itt írtunk korábban.